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L'80% degli italiani, secondo le rilevazioni ISTAT, vive in case di proprietà, mentre nell'Eurozona, (dati 2018 dell'Istituto di Statistica Europeo) la percentuale si assesta sul 66,6%.
Tuttavia, sempre sulla base delle rilevazioni ISTAT, in Italia solo il 6% dei proprietari ha meno di 35 anni.
Il cosi detto "decreto sostegni bis" (decreto legge n.73 convertito con modificazioni nella legge 106 del 23 luglio 2011) ha previsto una serie di disposizioni finalizzate ad agevolare l'accesso alla proprietà immobiliare da parte dei giovani, intendendosi per tali coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni.
Prendendo lo spunto da queste disposizioni, decisamente innovative, vorremmo iniziare il VIAGGIO, assai complesso, di un giovane che vuole acquistare la sua prima casa. Accompagneremo passo passo il nostro "giovane AMICO" in questo percorso ideale.
La prima domanda che "il giovane AMICO" si pone è: dove acquistare?
Il giovane dovrà intraprendere una vera e propria ricerca di mercato, cioè in sostanza, fare una accurata e sistematica analisi delle proposte immobiliari reperibili sul territorio tenendo conto delle proprie concrete esigenze, dato che l'acquisto della casa della propria famiglia, è un'operazione di estrema importanza che va affrontata con assoluta e concreta ponderazione.
Il giovane "AMICO" deve chiedersi in quale luogo del territorio intende vivere. La scelta dipende dal luogo dove "AMICO" svolge la propria attività lavorativa, come dipendente o come lavoratore in proprio/professionista.
Dovrà tener conto dei servizi che quella zona offre e dei quali avrà necessità:
E se ha figli? In tale ipotesi dovrà tener conto dell'aiuto che i genitori/nonni gli potranno dare nell'accompagnare i figli, soprattutto se di età dell'infanzia o età scolare o nel fare i compiti o nelle attività varie del dopo scuola.
Pertanto l'abitazione dovrà essere situata nelle vicinanze di quella dei nonni o comunque in zone facilmente e in poco tempo raggiungibili e o molto ben servite dal trasporto pubblico.
Nella scelta della localizzazione dell'abitazione "AMICO" dovrà tener conto anche delle proprie disponibilità economiche: nelle periferie le case costano meno, in centro costano di più.
La seconda domanda che "AMICO" si pone è a quanto ammonta l'importo a disposizione in via diretta o indiretta tramite finanziamenti per l'acquisto della prima casa.
Se "AMICO" non possiede l'intera disponibilità economica per far fronte al pagamento del prezzo, dovrà rivolgersi ad una banca con i relativi costi. Ma può darsi che egli possa confidare oltre che sulle proprie finanze anche sull'aiuto economico dei genitori.
Ma allora qui sorge la domanda come va considerato il rapporto tra "AMICO" che ha ricevuto dai genitori una somma di denaro per poter acquistare la casa ed il fratello che nulla ha ricevuto? Anzi il fratello si lamenta dei genitori che "AMICO" è stato aiutato e lui no.
Alla morte dei genitori cosa succede nei rapporti tra amico e suo fratello?
La terza domanda che "AMICO" si pone riguarda la tipologia di casa: acquistare una casa nuova o una casa da ristrutturare? oppure acquistare un lotto di terreno edificabile per costruire la casa nuova ?, oppure acquistare una casa in via di ultimazione e poi finire la costruzione a proprio piacimento?
Tante sono le problematiche e le scelte che "AMICO" ha davanti e che poi sono destinate a produrre effetti sul piano economico.
Una volta individuata in via di massima la zona dove acquistare, "AMICO" dovrà cercare la casa da comprare, ma dove e da chi cercare? Qui intervengono le agenzie immobiliari, il passa parola ed internet.
"AMICO" potrà informarsi presso amici e conoscenti e cercare nei vari siti Internet specializzati potenziali case che soddisfano alle sue esigenze e rivolgersi presso le agenzie immobiliari per avere maggiori informazioni sia sui prezzi che sulle tipologie di case che il mercato offre in quella zona.
L'offerta di abitazioni di solito è la più varia, che va dalla casa in corso di costruzione, a quella in via di ultimazione o già ultimata, alla casa, più o meno recente, da ristrutturare.
Si deve, in primo luogo, tenere presente, nella comparazione delle diverse proposte che si andranno presentando al nostro AMICO, che volendosi beneficiare delle agevolazioni previste dalla legge, la scelta non dovrà essere indirizzata su immobili con caratteristiche signorili, cioè su quelle che in catasto sono individuati nelle classificazioni A1, A8 e A9 i quali non hanno diritto ad agevolazioni.
È evidente che la casa in corso di costruzione e/o da ultimare dà la possibilità di distribuire gli spazi interni secondo le necessità di "AMICO" e della sua famiglia.
Una casa da ristrutturare comporta la necessità di eseguire tutta una serie di lavori per adeguarla non solo alle esigenze abitative nuove ma anche alle normative attuali sugli impianti che, in quanto vecchi, obsoleti o superati saranno da sostituire:
Con possibilità di usufruire di agevolazioni ed incentivi fiscali in una logica di recupero Green del patrimonio edilizio anche mediante posizionamento di pannelli solari e fotovoltaici per un maggior risparmio energetico.
È altrettanto evidente che in una casa in corso di costruzione e/o di ultimazione, tutte queste problematiche sono già state affrontate e risolte in sede di progettazione e di realizzazione con tecniche e materiali adeguati.
Se la casa è da ristrutturare "AMICO" dovrà cercarsi dei tecnici specializzati, presentare un progetto e tutta una serie di documentazione con adempimenti presso i vari uffici competenti, il cui iter non è dato stabilire a priori. In questo periodo di pandemia, tutti i tempi si sono allungati.
AMICO deve valutare nella scelta della tipologia di casa se l'acquisto e il suo 'utilizzo è a breve termine oppure se ci sia del tempo avanti a sé. Una casa già finita, al di là di alcune eventuali modifiche interne, non pone ovviamente tutte le problematiche della casa da ristrutturare.
Questa tappa è la più difficile perché pone il proprietario, in proprio o a mezzo di agenzia immobiliare, e il potenziale acquirente in contraddittorio, con interessi confliggenti.
Il proprietario vorrebbe vendere la casa ricavando il prezzo più alto e l'acquirente vorrebbe acquistare la casa al prezzo più basso. È opportuno che AMICO si faccia assistere da un tecnico del settore, da un professionista della materia.
L'aspetto tecnico è importante. Si deve infatti valutare l'utilizzo della casa, i suoi spazi interni ed esterni ed eventuali possibilità di ampliamenti/trasformazioni. Si tratta di verificare, come si usa dire "lo stato legittimo del fabbricato".
L'aspetto giuridico è altrettanto importante. Bisogna leggere attentamente l'atto di provenienza, le varie clausole inserite, l'esistenza di eventuali vincoli, diritti di prelazione, servitù, oneri, obbligazioni ecc..
Il professionista più esperto in materia immobiliare è il notaio. È opportuno quindi un confronto con questi per valutare tutte le implicanze giuridiche e una corretta formulazione della proposta di acquisto.
L'agente immobiliare è colui che mette in contatto il venditore con il compratore e per questa sua attività ha diritto alla provvigione.
La proposta di acquisto che l'agente immobiliare redige sarà sottoposta al venditore: in essa oltre al prezzo e agli immobili, saranno specificati le modalità di pagamento, le clausole e pattuizioni che il proponente ritiene opportuno inserire e che poi regoleranno l'acquisto definitivo e che saranno contenute nel preliminare.
Accettata la proposta di acquisto, si procederà alla stipula del preliminare e alla sua registrazione.
Il preliminare è il momento fondamentale nella compravendita. Questo deve contenere l'impegno delle parti a vendere e a comprare quel determinato immobile, a quel determinato prezzo che dovrà essere corrisposto a determinate scadenze e a quelle pattuizioni.
A conferma della volontà contrattuale di acquistare, il promettente acquirente consegnerà al promittente venditore una caparra, cosiddetta caparra confirmatoria.
La consegna della caparra ha come conseguenza che, se sarà inadempiente il venditore, questi dovrà restituire al compratore il doppio della caparra; se invece sarà inadempiente il compratore, questi perderà la caparra.
La caparra confirmatoria è diversa dalla caparra penitenziale la quale non è altro che il corrispettivo del recesso: ciascuna delle parti potrà recedere dal contratto pagando all'altro un corrispettivo.
Il preliminare è un contratto che deve contenere tutti gli elementi del definitivo, vale a dire le varie pattuizioni che le parti hanno negoziato nella proposta.
Sarà opportuno se non necessario in sede di preliminare effettuare un controllo sulla libertà degli immobili da ipoteche o da vincoli pregiudizievoli o da altri vincoli che poi incidono sulla sua validità ed efficacia.
Sarà anche opportuno, prima di stipulare il preliminare, verificare i titoli abilitativi della costruzione, cioè controllare mediante accesso agli atti del comune, la conformità edilizia e urbanistica del fabbricato e la conformità catastale dello stato di fatto degli immobili.
Tale regolarità urbanistica e catastale sarà oggetto di controllo da parte di un tecnico abilitato. Questo perché se è necessario fare una qualche pratica di sanatoria, questa dovrà essere fatta dal venditore prima del rogito definitivo.
È preferibile conoscere le eventuali non conformità prima del preliminare piuttosto che dopo al fine anche di evitare un contenzioso fra le parti.
Il preliminare sarà poi registrato a cura dell'agente immobiliare: si pagherà l'imposta fissa di registro di euro 200 e l'imposta 0,50% sulla caparra confirmatoria, oltre alle marche da bollo.
È il preliminare redatto dal notaio il quale ha l'obbligo di registrarlo e trascriverlo.
Il notaio prima di redigere il preliminare effettuerà tutte le visure catastali e ipotecarie del caso per accertare che gli immobili non siano gravati da formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri ecc.).
Il vantaggio del preliminare notarile è dato dalla sua trascrizione. L’effetto di tale adempimento consiste nel fatto che tutto ciò che accadrà al venditore riguardo a quel bene non sarà opponibile al compratore: in altre parole l’eventuale successiva ipoteca è del tutto inefficace come non ci fosse; detti effetti sono chiamati “effetti prenotativi”.
Ecco quindi la diversa e fondamentale differenza di effetti del preliminare concluso da un agente immobiliare rispetto a quello ricevuto da un notaio!
Norme particolari riguardano il preliminare quando si tratta di immobili da costruire: sono previste diverse tutele a favore del promittente acquirente, contraente più debole rispetto al contraente forte, il venditore costruttore.
È prevista infatti che a garanzia delle somme versate in base agli stati di avanzamento dei lavori il costruttore rilasci una fideiussione e al momento del rogito un'assicurazione a garanzia dei vizi di costruzione denominata “postuma”.
Tale contratto può essere ricevuto solo dal notaio e va anch’esso trascritto come sopra precisato.
Stipulato il preliminare ed in attesa della data del rogito, cioè della stipulazione del contratto definitivo di compravendita in esecuzione del preliminare, il venditore ed il compratore devono porre in essere una serie di adempimenti e attività.
Il venditore deve procurare al notaio incaricato del rogito, scelto dal compratore, tutta la documentazione richiesta: atto di provenienza, planimetrie, concessioni edilizie/sanatorie, l'attestato di prestazione energetica, i documenti anagrafici e fiscali.
Il venditore potrà anche essere chiamato a sue spese a provvedere all'eventuale sanatoria edilizia sull'abitazione a causa di difformità riscontrate rispetto al progetto approvato in sede di costruzione / ristrutturazione.
Il compratore, oltre a dover fornire al notaio la documentazione di rito, dovrà procurarsi i finanziamenti necessari a pagare il prezzo al venditore. Se non è in possesso dell'intera somma, dovrà chiedere finanziamenti ad istituti di credito o rivolgersi a familiari o amici.
Una rapida ricerca su Internet fornirà una panoramica dell'offerta di mutui delle varie banche. La scelta tra mutui a tasso fisso e tasso variabile non è sempre facile.
In questi tempi di inflazione in salita, converranno mutui a tasso fisso, mentre nei periodi di bassa inflazione, in linea generale converranno i tassi variabili.
I costi effettivi oltre alle rate da pagare dovranno essere ben ponderati per effettuare una scelta consapevole sulla tipologia di mutuo, anche per quanto riguarda la sua durata.
Come è noto, le banche nel corso dell'istruttoria si cautelano di norma nel caso in cui il mutuatario risulti inadempiente, mediante iscrizione ipotecaria, potendo anche chiedere una firma di garanzia (fideiussione) di un soggetto che risulti affidabile.
Ma con la normativa più recente emanata in questa materia, AMICO può anche avvalersi delle agevolazioni previste dal Fondo di Garanzia Prima Casa, rispettando alcuni principi:
Il fondo di Garanzia Prima Casa che era stato istituito per coprire il 50% del mutuo, con le più recenti innovazioni - fino a giugno 2022- è stato esteso all'80%.
È da tener conto inoltre che grava sul mutuo l'imposta sostitutiva: per la prima casa 0,25% sull'importo del mutuo, ma per gli under 36 è prevista l'esenzione.
"AMICO" in sede di rogito notarile chiederà di beneficiare delle agevolazioni prima casa e se del caso anche delle agevolazioni previste per gli under 36.
La prima casa, come si è detto, può essere acquistata da privati o da un'impresa.
Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa consistono nel pagamento dell'imposta di registro del 2% sul valore catastale dell'abitazione e relative pertinenze quando si acquista da un privato, o dell'IVA al 4% quando si acquista da impresa, ditta individuale o società e le condizioni sono le seguenti:
Se si risiede in un comune diverso, bisogna trasferire la residenza nel comune di acquisto entro 18 mesi.
Se si è proprietari di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, bisogna venderla entro un anno dall'acquisto della nuova prima casa.
Si decade dall’agevolazione “prima casa” quando, dopo la registrazione dell'atto, in sede di verifica dei requisiti, l’Agenzia delle Entrate rilevi l’insussistenza di questi presupposti:
La decadenza comporta:
Sono previste delle riduzioni alle sanzioni se l’imposta viene pagata entro i 60 giorni dalla contestazione senza fare ricorso avanti alla Commissione Tributaria o nel caso di autodenuncia prima della scadenza dei termini di accertamento.
Orbene, se viene effettuato l'acquisto da privati le agevolazioni consistono nell'esenzioni dall'imposta di registro, catastale e ipotecaria; è dovuta solo la tassa di trascrizione di euro 90.
Nel caso in cui venga effettuato l'acquisto da impresa, con atto soggetto a IVA, AMICO avrà diritto a un credito di imposta pari all'IVA corrisposta con l'aliquota del 4%.
Questo credito d'imposta può essere utilizzato in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui è stato fatto l'acquisto, o successivo.
Negli atti soggetti a IVA è riconosciuta l'esenzione dalle imposte di registro, catastale e ipotecaria fisse. Sono dovute l'imposta di bollo di euro 230 e la tassa di trascrizione di euro 90.
Nel caso in cui si verifichi la decadenza dalle agevolazioni di legge, la circolare che abbiamo più volte citato prevede che sia applicabile l'imposta di registro con l'aliquota del 2%.
Saranno comunque dovute le sanzioni e gli interessi. Le agevolazioni “prima casa” si applicano, oltre ai trasferimenti a titolo oneroso (come compravendite, permute, ecc.), anche ai trasferimenti a titolo gratuito, e cioè alle successioni ereditarie ed alle donazioni, sussistendo i medesimi requisiti.
In tali trasferimenti verranno pagate due imposte fisse (200 euro + 200 euro) e non è dovuta l'imposta di registro o l'IVA prevista invece per i trasferimenti onerosi.
La legge dispone che egli ha diritto a beneficiare delle agevolazioni “prima casa” qualora acquisti una abitazione in qualsiasi comune del territorio nazionale e:
In altri termini, non è necessario che egli (in quanto appunto residente all’estero) lavori, risieda o vada a risiedere entro 18 mesi nel comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato.
Quanto infine alla qualità di “italiano residente all’estero”, non è necessario documentare tale condizione con un certificato di iscrizione all’Aire (l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) ma è sufficiente una autocertificazione dell’interessato (articolo 46 dpr 445/2000).
Raggiunto finalmente l'obiettivo di essere diventato proprietario di una casa nuova, AMICO dovrà pensare all'organizzazione del trasloco della propria famiglia. Ecco dunque qui elencata una serie dei principali adempimenti operativi.
Primo fra tutti, come si è già detto, prescritto dalla legge per usufruire delle agevolazioni prima casa e sanzionato in caso di inadempimento, è il trasferimento della residenza del titolare della proprietà, da chiedere al Comune, entro il termine tassativo di diciotto mesi dalla data del rogito (e se è stato stipulato il mutuo prima casa, il termine è ridotto a 12 mesi).
È da tenere presente che indipendentemente dalla normativa in tema di agevolazioni fiscali sussiste l'obbligo di segnalare al Comune il cambio di residenza entro il termine dei trenta giorni secondo le prescrizioni del vigente ordinamento anagrafico.
Ne elenchiamo poi vari altri:
