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Il preliminare o compromesso è un contratto con il quale una persona promette di vendere ad un’altra che promette a sua volta di acquistare un determinato bene per un certo prezzo, dando a garanzia di detto vincolo contrattuale una somma di denaro chiamata caparra confirmatoria la quale costituisce quindi un rafforzamento della volontà negoziale.
La violazione di tale vincolo è sanzionato con la perdita della caparra o con il suo raddoppio e conseguentemente se chi ha dato la caparra si rifiuta di adempiere, perderà la somma di denaro, mentre se inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, dovrà restituire il doppio di quanto ricevuto.
Talvolta le parti possono stabilire un corrispettivo per il recesso unilaterale dal contratto, cioè per sciogliersi dal vincolo contrattuale. Una o entrambe le parti possono stabilire una somma predeterminata senza necessità di dimostrare il danno subito, da corrispondere per l’esercizio di tale diritto. Tale caparra si chiama caparra penitenziale.
In caso di inadempimento, la parte adempiente potrà rivolgersi all’Autorità giudiziaria per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto; in altri termini il giudice (mediante la sentenza) si sostituisce all’inadempimento/inerzia della controparte.
Una volta individuato l’immobile, personalmente o mediante agenzia immobiliare, le parti sottoscrivono il compromesso, nel quale vengono precisati il bene, le modalità di consegna del bene e di pagamento del prezzo, le eventuali attività che devono essere effettuate prima del rogito (es: cancellazioni di ipoteche), le garanzia sulla libertà del bene da vincoli pregiudizievoli e la data del contratto definitivo o rogito. Di regola il compromesso viene redatto dal notaio o dall’agente immobiliare e va registrato e, se ricevuto dal notaio, deve essere anche trascritto presso i registri immobiliari.
L’effetto di tale adempimento consiste nel fatto che tutto ciò che accadrà al venditore riguardo a quel bene non sarà opponibile al compratore: in altre parole l’eventuale successiva ipoteca è come non ci fosse; detti effetti sono chiamati “effetti prenotativi”.
Ecco quindi la diversa e fondamentale differenza di effetti del preliminare ricevuto da un agente immobiliare e dal notaio!
Norme particolari regolano il preliminare di immobili da costruire in quanto sono previste diverse tutele a favore del promittente acquirente, contraente più debole rispetto al contraente forte, il venditore costruttore.
Sono previsti infatti a garanzia delle somme versate in base agli stati di avanzamento dei lavori il rilascio da parte del costruttore di fideiussioni e al momento del rogito il rilascio della assicurazione a garanzia dei vizi di costruzione denominata “postuma”.
Tale contratto può essere ricevuto solo dal notaio e va anch’esso trascritto come sopra precisato.
Nei Registri Immobiliari vengono trascritti gli atti dei notai e le sentenze dei giudici relativamente ai beni immobili in modo tale che viene reso conoscibile a tutti che l’acquirente è diventato proprietario dell’immobile e quindi si ha la garanzia che lo stesso bene non venga venduto due volte.
L’attendibilità e la certezza dei dati inseriti nei Registri Immobiliari italiani è riconosciuta a livello mondiale da organismi internazionali che rendono particolarmente sicuri in Italia i trasferimenti immobiliari grazie alle specifiche competenze in materia da parte del notaio che rende il contenzioso in Italia sugli immobili pressoché inesistente rispetto agli altri Stati europei o ai Paesi di Common Law come la Gran Bretagna e gli Stati Uniti d’America.
