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La surrogazione è la facoltà riconosciuta alla parte mutuataria nei contratti di acquisto, ristrutturazione, costruzione di immobili abitativi, di sostituire la vecchia banca con un’altra banca ottenendo condizioni contrattuali migliorative.
Essa è senza spese per il cliente mutuatario: le spese vengono sostenute dalla nuova banca.
In una situazione come l’attuale di diminuzione dei tassi di interesse, il mutuatario che ha acceso il mutuo per l’acquisto ad esempio della prima casa, dopo qualche anno può individuare altri istituti bancari che finanziano a condizioni migliori rispetto a quelle in vigore con l’attuale banca.
In tal caso potrà scegliere la nuova banca che gli finanzia la somma necessaria per estinguere il finanziamento con la vecchia banca.
La conseguenza è che verrà acceso un nuovo mutuo alle condizioni convenute con la nuova banca la quale subentrerà nelle garanzie a suo tempo prestate alla vecchia banca e principalmente nell’ipoteca.
La particolarità della surrogazione sta nel subentro della nuova banca all’ipoteca della vecchia banca a fronte di un nuovo finanziamento che dovrà essere di importo uguale al debito residuo originario, ma di durata diversa, di solito più lunga.
Il mutuatario continuerà ad usufruire della detrazione degli interessi passivi che godeva con la banca originaria.
Se viene richiesto un finanziamento di importo superiore al debito residuo per soddisfare altre esigenze del cliente, non si può più parlare di surrogazione ma di nuovo finanziamento che viene utilizzato in parte per estinguere il debito residuo dell’originario mutuo e in parte per le nuove e sopraggiunte esigenze finanziarie.
