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Acquisto prima casa: quali sono le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa? A riguardo si deve tener conto del nuovo perimetro applicativo delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa, in base alla legge di Stabilità per il 2016 (legge 28 dicembre 2015 n. 208), che ha ampliato il panorama di applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, ovvero quella non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, mentre precedentemente le agevolazioni venivano concesse per l'abitazione che possedeva i requisiti non di lusso ai sensi del D.M. L.PP. 2 agosto 1969.
Acquisto prima casa: per fruire delle agevolazioni devono sussistere le seguenti tre condizioni, come da art. 1 – nota II – bis – comma 1 – Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 – Testo in materia di imposta di registro.
Prima di tutto, che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la sua residenza. In caso di attività all’estero, l’agevolazione spetta anche al cittadino italiano emigrato all'estero purchè iscritto nell'elenco AIRE, nonché ai cittadini italiani che lavorano all’estero per immobili siti nel luogo ove ha sede o esercita l’attività l'impresa alle cui dipendenze lavorano.
Il requisito fondamentale è che l’acquirente dell’immobile dichiari di voler stabilire la residenza nel Comune in cui è sito l’immobile, pena la decadenza dalle agevolazioni.
Altro requisito fondamentale è che l’acquirente dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo (né in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove si trova l’immobile acquistato.
Infine, l’acquirente deve dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure in quota o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni sulla prima casa.
Invece, ci si potrà avvalere delle agevolazioni sulla prima casa anche se al momento dell’acquisto l’acquirente risulti titolare di un immobile a suo tempo acquistato con le agevolazioni prima casa, ed anche se si trova nello stesso comune dell’immobile da acquistare. Tutto ciò sarà possibile solo se entro un anno dal nuovo acquisto il precedente immobile venga alienato, pena la decadenza delle agevolazioni provvisoriamente concesse.
Affinché l’acquirente possa godere delle suddette agevolazioni, l’alienazione della prima abitazione posseduta non deve essere necessariamente a titolo oneroso: può trattarsi anche di una donazione. La cosa importante è che l’acquirente rispetti i termini previsti dalla legge.
Le agevolazioni non spettano se l’acquirente è titolare esclusivo (ovvero in comunione con il coniuge), dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione, che sia diversa da quella acquistata con agevolazioni prima casa, sita nello stesso Comune dell’immobile da acquistare. Dunque, una casa acquistata senza usufruire delle agevolazioni, ad esempio pervenuta grazie ad una eredità o ad una donazione.
Una successione o donazione in sé, non impedisce, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di abitazione in comune diverso, di fruire delle agevolazioni prima casa previste per l’acquisto a titolo oneroso, come stabilisce la Circolare Agenzia delle Entrate n. 44 del 7 maggio 2001.
La nuova disciplina trova applicazione anche alle operazioni IVA, come disposto dall’art. 21, Tabella A, parte II, allegata al DPR. 26 ottobre 1972 n. 633 (legge IVA). Per fruire dell’aliquota nella misura del 4% per l’acquisto della prima casa di abitazione, la legge subordina la ricorrenza di tutte le condizioni riportate nella nota II – bis – comma 1 – Tariffa Parte I allegata al DPR. 26 aprile 1986 n. 131.
In questi casi, le agevolazioni non riguardano le imposte di successione o donazione, bensì quelle di trascrizione e catastale, che si applicano in misura fissa, come da art. 69, c. 3, legge 21 novembre 2000, n. 342, nella misura di Euro 200,00 ciascuna.
Chi acquista un’abitazione con le agevolazioni sulla prima casa, entro un anno dalla vendita di altra abitazione acquistata a sua volta delle agevolazioni, gode di un credito d’imposta pari alla minore tra l’imposta a suo tempo pagata e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto. Questo credito potrà essere compensato con qualunque imposta, esclusa l’IVA. Il credito potrà ad esempio essere utilizzato per la detrazione dell’imposta sui redditi, e dovrà dunque essere evidenziato nel mod. 730 o Unico.
Oppure, potrà essere utilizzato subito mediante compensazione con l’imposta dovuta per il nuovo acquisto, se questo è soggetto a imposta di registro. Come già detto invece, non può essere compensato con l’IVA dovuta.
In caso di acquisto prima casa, il Notaio Mario Sartori di Grezzana, iscritto al Collegio Notarile di Verona, potrà seguire il cittadino in tutti gli adempimenti necessari per ottenere le agevolazioni fiscali previste dalla legge, con competenza e professionalità.
