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In caso di decadenza delle agevolazioni Prima Casa richieste in sede di acquisto, il Fisco ha privilegio speciale immobiliare per le ulteriori imposte da pagare.
Se la persona acquista l'abitazione con le agevolazioni prima casa e poi non ottempera a quanto previsto dalla normativa in materia, e così ad esempio, non trasferisce la residenza entro i 18 mesi, o non vende la precedente prima casa entro un anno dall'acquisto della nuova prima casa, o vende prima del quinquennio la prima casa senza acquistare un'altra entro un anno, per la perdita delle agevolazioni dovrà pagare le ulteriori imposte con sovrattasse e interessi.
Lo Stato però ha privilegio speciale immobiliare sull'immobile.
Ciò significa che lo Stato, anche se il bene nel frattempo è stato venduto e il soggetto debitore non paga le imposte dovute, potrà procedere esecutivamente nei confronti dell'immobile, a danno quindi del nuovo acquirente se l'abitazione è stata nel frattempo venduta.
Occorre quindi fare molta attenzione a quando si acquista da un soggetto che ha richiesto le agevolazioni ma è decaduto per non aver ottemperato alle condizioni previste dalla normativa agevolativa.
Secondo l'orientamento dei Giudici e della Amministrazione finanziaria l'applicabilità del privilegio nel caso di perdita delle agevolazioni nascerebbe sin dalla stipulazione dell'atto di acquisto prima casa e perdura fintanto che non sono state adempiute tutte le condizioni previste ed è quindi opponibile a chiunque acquisti diritti sull'immobile.
TUTELE NUOVO ACQUIRENTE
Cosa fare quindi per mettersi al sicuro dal rischio dell'azione esecutiva da parte del Fisco?
Come assicurarsi che le condizioni stabilite dalla normativa agevolativa siano state adempiute dal venditore della prima casa? O che accorgimenti porre in essere a tutela?
Una soluzione potrebbe essere quella di affidare in deposito fiduciario al notaio che procede alla vendita della prima casa, la somma corrispondente a quanto il venditore dovrebbe pagare allo Stato nel caso di decadenza dalle agevolazioni.
Altra soluzione potrebbe essere quella di farsi rilasciare una fideiussione da una Banca o da una Impresa assicurativa per l'importo necessario per pagare il Fisco per le imposte dovute.
Altra soluzione ancora potrebbe essere quella di dare incarico al professionista che ha ricevuto l'atto di procedere contestualmente al pagamento delle imposte dovute al Fisco per la decadenza, fornendo al professionista la provvista necessaria.
Bisogna tener conto che ai sensi dell'articolo 56 comma 4 del Testo unico imposta di registro, il privilegio in esame si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione, termine piuttosto lungo che non può di certo tranquillizzare il compratore che in questo quinquennio potrebbe essere soggetto ad esecuzione da parte del Fisco.
Sarebbe opportuno quindi un intervento legislativo a tutela dell'acquirente di buona fede e della sicurezza giuridica nella circolazione dei beni che venga espressamente previsto la non pignorabilità dell'immobile trasferito nei confronti del compratore.
Bisogna quindi affidarsi ad un professionista esperto della materia qual'è il notaio per avere una adeguata tutela.
