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Il decreto ministeriale del ministro della Giustizia del 6 giugno 2022, che entrerà in vigore il prossimo 23 settembre, ha approvato (dopo qualche anno) il formato standard della fideiussione degli immobili da costruire alienati dal costruttore.
In base alla legge 122/2005, il costruttore al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita di immobili da costruire deve consegnare all'acquirente una fideiussione, rilasciata da banca o da assicurazione avente un determinato contenuto, contenuto che è stato approvato con il decreto ministeriale sopra citato.
La fideiussione ha lo scopo di garantire al compratore la restituzione di tutte le somme che verranno incassate dal costruttore fino al trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto del preliminare.
Il decreto stabilisce che determinate clausole non siano derogabili a pena di nullità, nullità che può essere fatta valere solo dal compratore.
In particolare non sono ammesse franchigie o limitazioni di responsabilità del costruttore e la fideiussione deve contenere la rinuncia del garante della preventiva escussione del debitore principale con la conseguenza che il compratore, in presenza di determinati presupposti, potrà pretendere direttamente dall'assicurazione o dalla banca la restituzione di tutto quanto versato al costruttore fino a quel momento.
Le principali situazioni riguardano l'insorgere di "situazioni di crisi" in capo al costruttore: pignoramenti, fallimento, presentazione di domande di ammissione al concordato preventivo ecc.
Le altre situazioni riguardano la mancata consegna da parte del costruttore al compratore, al momento del trasferimento della proprietà dell'immobile, della polizza assicurativa decennale postuma a copertura dei danni derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi dell'edificio.
Com'è noto, il preliminare di vendita di immobili da costruire deve essere redatto da un notaio a pena di nullità e deve essere registrato e trascritto.
Con l'approvazione del nuovo modello standard di fideiussione si è voluto tutelare maggiormente il compratore, soggetto debole.
La previsione della obbligatorietà della stipulazione del preliminare di immobili da costruire ad opera di notaio, la sua trascrizione nei registri immobiliari, ed ora l'approvazione del nuovo modello di fideiussione, la consegna della polizza assicurativa postuma al compratore all'atto del trasferimento della proprietà, rendono oggi l'acquisto di immobili da costruire più tutelato rispetto a qualche anno fa, quando erano numerosi i casi nei quali l'acquirente, dopo aver stipulato il preliminare e data una congrua caparra e degli acconti, era costretto, a seguito del fallimento del costruttore, a riacquistare all'asta i medesimi beni con ulteriore esborso di denaro.
A tutela del compratore la legge 122/2005 prevede inoltre che in caso di fallimento del costruttore, il curatore fallimentare non possa esercitare l'azione revocatoria nel caso in cui sia stato pagato "un giusto" prezzo dell'abitazione, destinata a prima casa del compratore o dei suoi familiari.
Il compratore di immobili da costruire alienati dal costruttore gode oggi di una tutela maggiore rispetto al passato, tutela anche più ampia rispetto alla vendita fra privati.
