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Capita, negli studi notarili, che il genitore che intesta l'abitazione al figlio o che paga al venditore il prezzo di acquisto della casa che viene intestata al figlio, chieda al notaio di inserire nell'atto una clausola contenente il divieto di alienazione dell'immobile.
È valida una tale clausola?
Si può porre un divieto di alienazione nella vendita o nella donazione dell'immobile per un certo tempo o anche per tutta la vita del genitore?
I divieti di alienazione possono trovare la loro fonte nelle leggi o negli accordi tra privati .
Tale tipo di divieto di alienazione è previsto di solito da leggi speciali, a tutela di interessi di natura pubblicistica.
Basti pensare al divieto di alienazione previsto dalla normativa sull'edilizia economico popolare o sul compendio unico in agricoltura.
Questi divieti sono previsti da leggi speciali e mirano a tutelare un interesse più ampio, favorire ad esempio l'acquisto della casa per le famiglie meno abbienti o favorire l'unicità e l'indivisibilità dell'insediamento agricolo.
Se fosse il privato a introdurre questo divieto, qual è interesse sottostante che spinge ad inserire una tale clausola nel contratto?
Si vuole, ad esempio, che per un certo numero di anni quell'immobile acquistato per il figlio e che costituisce la sua abitazione, non venga alienato in modo che possa godere della sua casa, abbia un " tetto" dove abitare; oppure si vuole che quel bene resti nell'ambito della famiglia almeno per un certo tempo.
Alla base stanno interessi privatistici anch'essi meritevoli di tutela.
La violazione dei divieti di alienazione viene sanzionata in modo diverso nei due tipi di divieti.
Nel caso di violazione dell'interesse pubblicistico di regola la sanzione è la nullità dell'atto, mentre nel caso di violazione dell'interesse privatistico l'atto resta valido e la sanzione è data dall'obbligo del risarcimento del danno.
Nella donazione, il genitore donante con inserimento di tale divieto, vuole evitare cheil donatario si privi nel breve tempo della casa di abitazione donata e la famiglia rimanga quindi senza abitazione, anche perché il donante a suo tempo l'ha acquistata con notevoli sacrifici.
E se donante intende prevedere che il divieto si estenda per tutta la sua vita?
E' valido un divieto di alienazione così ampio?
Per i giudici della Cassazione la compressione del diritto di proprietà deve essere contenuto entro convenienti limiti di tempo e deve rispondere ad un apprezzabile interesse di una delle parti.
Solo con questi presupposti il divieto è validamente apposto e la clausola che lo prevede è valida.
Non è quindi valido un divieto generico di alienazione per tutta la vita del donante.
L'articolo 1379 codice civile infatti prevede che il divieto di alienazione produce effetto tra le parti se contenuto entro convenienti limiti di tempo e se risponde ad un apprezzabile interesse di una delle parti.
Pertanto, da quanto sopra esposto, si ricava la validità di un divieto di alienazione contenuto entro apprezzabile periodo di tempo che si ritiene essere 10 anni.
Una clausola di tale contenuto è quindi valida e può essere inserita negli atti.
