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Nella legge di stabilità 2024 (L. 30 dicembre 2023 n.213) innanzitutto non sono state prorogate per l'anno 2024 alcune agevolazioni che scadevano il 31 dicembre 2023 ed in particolare:
Anche per l'anno 2024 è stata prevista la possibilità di determinare il valore di terreni edificabili, agricoli e delle partecipazioni sociali posseduti al 1 gennaio 2024 ai fini della plusvalenza, mediante il pagamento dell'imposta sostitutiva del 16% del valore determinato da perizia giurata che deve essere redatta entro il 30 giugno 2024.
La novità più importante e innovativa è la tassazione delle plusvalenze immobiliari per i casi di alienazione onerosa, a decorrere dal 1 gennaio 2024 ed effettuate entro 10 anni dalla fine dei lavori, di immobili per i quali il cedente o altri aventi diritto abbiano usufruito degli interventi agevolati previsti dall'articolo 119 del decreto-legge 34/2000, cosiddetto "Super bonus".
Nel caso di cessione di fabbricati che abbiano usufruito del "Super bonus" non possono essere considerati come "costi inerenti" agli interventi che hanno dato diritto al superbonus nella misura del 110% per i quali il beneficiario abbia esercitato l'opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito di cui all'articolo 121 del decreto-legge 34 barra 2020, le spese relative.
In altri termini, se si vende un fabbricato per il quale si sia usufruito degli incentivi statali del 110% e il beneficiario abbia optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito, i costi sostenuti (inerenti) per tali lavori non possono essere presi in considerazione ai fini della plusvalenza e, decorsi cinque anni dalla fine dei lavori, se ne può tener conto solo per la metà.
La plusvalenza viene calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, aumentato dei costi inerenti l'immobile (spese incrementative).
I costi relativi agli interventi da Super bonus non possono venir conteggiati, con la conseguenza che essi costituiscono plusvalenza (per intero o per la metà a seconda che non siano o siano decorsi i cinque anni dalla fine dei lavori).
La plusvalenza va pagata in sede di atto di vendita con l'aliquota del 26% oppure in sede di dichiarazione dei redditi con aliquota prevista per il proprio reddito.
La normativa però non è chiara e ci sono difficoltà di coordinamento.
Non si comprende, ad esempio, se la plusvalenza colpisca solo le vendite di fabbricati per i quali il beneficiario abbia usufruito del Superbonus 110% e abbia optato allo sconto in fattura o alla cessione del credito o anche alle vendite nelle quali il beneficiario degli incentivi abbia invece detratto in sede di dichiarazione dei redditi ed in più annualità i relativi costi.
Altro punto da chiarire è da quando far decorrere il termine rilevante ai fini della plusvalenza.
Da quale data, cioè, far decorrere il termine iniziale del decennio, dalla comunicazione al Comune di fine lavori autorizzati con la Cilas o da altro momento, anche anteriore, nel quale si è comunicato al Comune o ad altro pubblico ufficio che i lavori cosiddetti "trainanti" si sono conclusi?
Se i fabbricati sono pervenuti per successione, non trova applicazione la normativa sulla plusvalenza mentre nel caso di donazione si assume come prezzo di acquisto e costo quello sostenuto dal donante.
Sono poi escluse dalla plusvalenza le cessioni di fabbricati che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o se il periodo intercorrente fra l'acquisto e la vendita è inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Risultano pertanto necessari degli interventi legislativi per meglio coordinare e precisare le norme al fine di limitare un futuro contenzioso con gli uffici fiscali.
Infine giova precisare che le plusvalenze sono state estese anche alle costituzioni e cessioni di usufrutto, di altri diritti reali di godimento, quali la superficie e le servitù, fattispecie non prima previste.
