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Il codice della crisi dell'impresa, d. l.gvo 14/2019 che entrerà in vigore il 14 agosto 2020, e già operativo per la disciplina relativa agli immobili da costruire.
È previsto il rilascio da parte del costruttore di una fideiussione a garanzia dell'adempimento dell'obbligo dell'assicurazione di cui all'art. 4 d.lgvo 122/ 2005 e dell'obbligo di restituzione di somme, valori e relativi interessi riscossi dal preliminare al contratto definitivo di compravendita.
Pertanto la fideiussione garantisce il compratore per la restituzione delle somme versate qualora il costruttore incorra in una situazione di crisi ma anche nel caso di inadempimento all'obbligo di emettere la polizza assicurativa.
Presupposti per l'applicazione di questa disciplina sono:
1- il contratto deve avere per oggetto il trasferimento da parte del costruttore della proprietà di un fabbricato da costruire;
2- la fideiussione è rilasciata a garanzia delle somme e valori versati al costruttore durante la fase della costruzione e a garanzia della copertura assicurativa di cui all'art.4 d.lgvo 122/2005;
3- la fideiussione può essere escussa dall'acquirente di immobili da costruire:
-nel caso di crisi di impresa del costruttore;
-nel caso in cui alla data del trasferimento il costruttore non abbia consegnato al notaio la polizza assicurativa e ciò risulti da apposita certificazione notarile;
in entrambi i casi l'acquirente deve manifestare la volontà di voler "recedere" dal preliminare;
4- la fideiussione cessa di avere efficacia nel momento in cui l'ente che l'ha prestata riceva dai contraenti una copia dell'atto di trasferimento il quale deve contenere gli estremi identificativi della polizza assicurativa e la sua conformità al decreto ministeriale previsto dal comma 1 bis;
5- il contratto preliminare di immobili da costruire deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio.
Il mancato rilascio della fideiussione rende nullo il preliminare e la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente.
È una nullità di "protezione" prevista a tutela dei soggetti "deboli" del mercato.
È indubbio che il costruttore si presenta in una posizione di forza e di prevalenza rispetto all'acquirente il quale se vuole "comprare casa" deve sottostare alle richieste e alle clausole del soggetto forte.
Tutta la normativa attuale, sia italiana che comunitaria, prevede una serie di tutele a favore del "contraente debole". Ciò soprattutto in campo bancario, assicurativo, dei contratti per adesione e nell'e-commerce.
Nel caso di specie essendo stata affidata al notaio la stipulazione dei contratti preliminari e definitivi di immobili da costruire, il filtro di legalità viene posta in essere da un soggetto terzo ed estraneo ai rapporti contrattuali, qual è il notaio pubblico ufficiale.
