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Il 16 marzo 2019 entra in vigore la nuova normativa sugli immobili da costruire, emanata dal governo per dare una tutela maggiore ai cittadini che acquistano dal costruttore.
Innanzitutto, innovando l'originario decreto legislativo 122/2005, viene stabilito che il preliminare di fabbricati da costruire debba essere redatto da un notaio, per atto pubblico o scrittura privata.
Il notaio ha funzione di garanzia e di tutela della parte debole. Egli, come terzo imparziale, neutro rispetto alle parti, effettua il controllo di legalità, garantisce il rispetto delle regole ed in particolare dell'obbligo di rilascio:
- della fideiussione prevista dagli art. 2-3 del decreto legislativo 122 /2005 da parte del costruttore a garanzia delle somme versate in denaro quali acconti in base agli stati di avanzamento dei lavori;
- della polizza (cosiddetta postuma) assicurativa decennale indennitaria.
Inoltre il notaio deve indicare nel preliminare gli estremi della fideiussione e attestare la conformità della fideiussione al modello standard che verrà determinato da un successivo provvedimento del governo.
La rinuncia alla fideiussione e alla assicurazione é colpita da nullità della clausola, restando valido il contratto nella restante parte.
Tali nullità possono essere fatte valere solo dall'acquirente.
Nel caso in cui il costruttore non consegni la polizza assicurativa al momento del rogito di compravendita, l'acquirente potrà recedere dal contratto preliminare e rivalersi sulla fideiussione.
La fideiussione perde efficacia solo quando il fideiussore riceva dal costruttore o da uno dei contraenti la copia dell'atto di trasferimento che contenga gli estremi della polizza decennale e della sua conformità.
Il notaio dovrà menzionare nel contratto di compravendita gli estremi della polizza e la sua conformità al modello che sarà previsto dal decreto ministeriale.
Tenuto conto che le modifiche introdotte dalla norma entreranno in vigore il 16 marzo 2019 e che è necessario attendere il decreto governativo per i modelli standard della polizza e dell'assicurazione, non tutte le innovazioni avranno immediata applicazione.
Inoltre è da tener presente che le modifiche introdotte si applicano ai contratti riguardanti fabbricati per i quali la concessione/ permesso di costruire o più in generale il titolo abilitativo venga rilasciato successivamente all'entrata in vigore della legge.
Per i fabbricati in corso di costruzione in base ad un titolo edificatorio anteriore, troveranno applicazioni le precedenti norme.
La stipulazione del preliminare con l'intervento obbligatorio del notaio costituisce un notevole passo in avanti sulla tutela del cittadino.
Il preliminare sarà a cura del notaio registrato e trascritto e da quel momento sarà opponibile ai terzi in generale quanto contenuto in esso, con la conseguenza che all'acquirente dell'immobile da costruire non potranno essere opposte ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli successive.
