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Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto nell'ordinamento nel 2005 con l'art. 11 - quaterdecies comma 12 del decreto legge 30 settembre 2005 numero 203, convertito in legge 2 dicembre 2005, numero 248. Per eliminare alcune lacune sorte in precedenza, la legge è stata modificata in seguito, il 2 aprile 2015, con la numero 44, per migliorarne la disciplina e favorirne l'applicazione.
Si tratta di una tipologia di finanziamento a medio e lungo termine, indirizzata ad un pubblico di persone fisiche di età superiore ai 60 anni; non prevede rate, con rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza del prestito, ed è normalmente assistito da una ipoteca di primo grado su immobili di tipo residenziale. Gli interessi e le spese vengono calcolati con capitalizzazione annuale.
Una prima importante caratteristica del prestito vitalizio ipotecario riguarda i soggetti: si tratta di un contratto stipulato tra "soggetti qualificati" da entrambe le parti, in quanto a poter concedere il mutuo, infatti, sono solo gli istituti di credito e gli intermediari finanziari iscritti all'elenco dell'articolo 106 del T.U.B. Come già accennato, anche dal lato della domanda ci sono dei vincoli: solo le persone fisiche di età superiore ai 60 anni possono richiederlo, concedendo un'ipoteca di primo grado su un immobile di proprietà di tipo residenziale. L'ipoteca non potrà essere iscritta contemporaneamente su più immobili del soggetto finanziato.
La durata del prestito a medio e lungo termine non potrà essere inferiore ai 18 mesi. Per garantire la massima chiarezza riguardo la scadenza del prestito, il legislatore ha stabilito che il prestito avrà scadenza quando si verificano questi eventi:
Nel caso in cui le parti intendessero stabilire una durata determinata del contratto, si renderà necessario inserire una clausola di rinnovo automatico della scadenza fino alla morte del mutuatario stesso, salvo il verificarsi delle ipotesi di formalità pregiudizievoli sull'immobile sopra citate. Dunque il contratto avrà durata pari alla vita del soggetto finanziato.
Altra importante caratteristica che rende tale prestito totalmente diverso dal mutuo o dai più classici strumenti di finanziamento, è quella di essere un prestito "senza rate": ciò significa che non prevede alcun tipo di rimborso, nessuna rata né per il capitale, né per gli interessi, fino alla morte del contraente.
Da notare che in caso di immobile cointestato ad una coppia, il prestito durerà fino alla scomparsa del coniuge più longevo. Dunque, le spese e gli interessi vengono capitalizzati e saranno dovuti soltanto alla scadenza. Il sottoscrittore potrà decidere di rimborsarlo in modo anticipato, altrimenti lo stesso sarà a carico degli eredi.
Sarà possibile concordare, alla stipula del contratto, una eventuale modalità di rimborso graduale della quota di interessi e spese, come previsto dal comma 12 bis; dunque ci si limita alle quote di costo, ed escludendo la quota capitale si rimane nello schema del prestito vitalizio ipotecario, senza ricadere in quello tradizionale dei mutui. Naturalmente, nel caso in cui venisse concordato un tale schema, spese e interessi non verranno capitalizzati annualmente come nello schema classico.
Riassumendo, spese e interessi potranno essere capitalizzati in unica soluzione al termine del contratto, entrando a far parte del montante finale, oppure rimborsati gradualmente, prima della scadenza del finanziamento, senza che si applichi la capitalizzazione annuale degli interessi.
Al momento della scadenza del prestito, con morte del cliente finanziato, o per trasferimento della proprietà o costituzione di diritti reali sull'immobile ipotecato, o altri atti che ne abbiano ridotto drasticamente il valore, il rimborso dovrà avvenire entro dodici mesi. Decorso il termine senza che questo sia avvenuto, l'ente erogatore del prestito vitalizio ipotecario procederà all'alienazione dell'immobile ipotecato in base al valore di mercato dello stesso, secondo la disciplina del codice di procedura civile, art. 555 e seguenti in materia di esecuzione forzata immobiliare. La somma ricavata sarà utilizzata per estinguere il prestito in questione. A tutela dell'erede del finanziato, la norma relativa al prestito prevede che l'importo del debito residuo non possa superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute.
Il prestito vitalizio ipotecario, nonostante sia una sorta di mutuo fondiario, si differenzia dal mutuo per alcuni importanti fattori. Nel prestito vitalizio non c'è coincidenza tra il soggetto impegnato alla restituzione e quello che effettivamente rimborserà: il soggetto impegnato non sarà il mutuatario, bensì gli eredi. Inoltre, nel prestito vitalizio ipotecario il rimborso avverrà alla scadenza del finanziamento, e non durante la durata del contratto. Infine, come già visto, un'altra differenza basilare riguarda la modalità di rimborso, che nel prestito vitalizio non avviene attraverso il pagamento di rate, bensì attraverso la capitalizzazione annuale di interessi e spese.
A seguito di un certo cambiamento sociale, la crisi del sistema pensionistico e l'aumento del costo della vita o della spesa sanitaria, può sorgere l'esigenza da parte del pubblico sopra i 60 anni di disporre di maggiore liquidità. Ecco che l'istituto del prestito vitalizio ipotecario può soddisfare tale esigenza, consentendo di smobilizzare parte del capitale immobiliare e di avere a disposizione il denaro necessario per vivere in modo più sereno, oppure, come purtroppo sta accadendo sempre più spesso, per aiutare la famiglia con un supporto economico.
Il vantaggio della liquidità immediata è anche supportato dal mantenimento della proprietà dell'abitazione, dal fatto che non sia prevista un'età massima per il soggetto finanziato, né rimborsi rateali di alcun tipo, né perdite di valore patrimoniale. È dunque indicato quando si renda necessaria la disponibilità di una importante somma denaro, senza però avere l'incombenza mensile di una rata da pagare.
Certamente, ci sono da considerare alcuni svantaggi. L'importo da restituire cresce annualmente per gli interessi e le spese che vengono capitalizzate. La somma da restituire in un'unica soluzione sarà la capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati. Se gli eredi non potessero rimborsare la cifra, potrebbero perdere la proprietà dell'abitazione.
Nel caso in cui si volesse considerare uno strumento negoziale alternativo, si potrà valutare la vendita della nuda proprietà dell'immobile, che permette alla persona anziana di disporre della liquidità necessaria immediatamente, mantenendo l'usufrutto a vita della propria abitazione, che sarà interamente disponibile all'acquirente soltanto dopo la sua morte.
Un altro strumento riguarda la cessione del quinto della pensione, ovvero un prestito personale estinguibile con una trattenuta diretta sulla rata della pensione. Come si evince dal nome stesso, l'importo della rata non potrà essere superiore al quinto della pensione stessa.
Per maggior tutela, l'Inps ha definito le modalità e le condizioni necessarie per concedere tali prestiti. La durata del contratto non può superare i dieci anni, e prevede una copertura assicurativa. Sono escluse dalla possibilità di richiesta di cessione del quinto le pensioni e gli assegni sociali, quelle per invalidità civile, gli assegni per l'assistenza ai pensionati per inabilità, gli assegni di sostegno al reddito, gli assegni al nucleo familiare, le pensioni con contitolarità per la quota parte non di pertinenza del soggetto richiedente la cessione, e le prestazioni di esodo come da ex art. 4, commi da 1 a 7 - ter, legge numero 92 del 2012.
In caso di necessità o di dubbi sulla scelta tra un prestito vitalizio ipotecario e un altro tipo di prestito, il Notaio Mario Sartori di Grezzana, iscritto al Collegio Notarile di Verona, fornisce assistenza affiancando gli interessati nella scelta della formula più adatta alla loro esigenza. Grazie all'esperienza conseguita negli anni con la sua attività professionale, potrà seguire le persone interessate al prestito eseguendo tutti gli adempimenti necessari per la loro sicurezza finanziaria.
