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L' acquisto di una abitazione con le agevolazioni prima casa con la tassazione (imposta di registro al 2% se venditore è un privato) o di IVA al 4% (se venditore è un'impresa) spetta a colui che nel Comune ove va ad acquistare non possiede un altro immobile ad uso abitativo.
Con ordinanza n. 18098 del 10 luglio 2018 la Suprema Corte di Cassazione, intervenendo sulle agevolazioni prima casa, ribadisce che l'idoneità della casa di abitazione pre-posseduta va valutata sia in senso oggettivo che in senso soggettivo.
Nel corso del tempo, dalla prima legge agevolativa in materia (la cosiddetta legge Formica, la n. 168/82 ) ad oggi, sono state introdotte diverse modificazioni nei requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni.
Attualmente tra i requisiti richiesti è necessario che chi intenda usufruire dei benefici non sia proprietario di altra casa di abitazione nel medesimo Comune ove sta per acquistare.
Ma se l'abitazione già in possesso (il cosiddetto pre-posseduto) non è idonea ad essere utilizzata come abitazione, cosa succede?
Di qui l'ordinanza in oggetto e le recentissime sentenze n. 19989 del 270/70/2018 e n. 20300 del 31/07/2018 le quali affermano che la nozione di casa di abitazione (pre-posseduta) deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, e soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.
Conseguentemente l'agevolazione spetta allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non "maliziosamente" preordinato" a creare lo stato di indisponibilità dello stesso.
Ne consegue che la "pre-possidenza" di un immobile abitativo nello stesso comune in cui è ubicata la casa da acquistare, non è di ostacolo alla fruizione delle agevolazioni prima casa.
Condizione necessaria per i giudici e che l'immobile abitativo non possa essere considerato idoneo come abitazione sotto il profilo oggettivo (effettiva inabilità) e soggettivo (immobile inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative).
La necessità (e quindi idoneità) abitativa va valutata al momento della stipula del contratto di acquisto e quindi caso per caso dovrà essere data la prova dell'idoneità dell'abitazione pre-posseduta.
I giudici così decidendo hanno assimilato la mancata disponibilità dell'abitazione pre-posseduta (abitazione in locazione) alla situazione del nudo proprietario che come tale non ha il godimento del bene.
Questa apertura è molto importante perché viene incontro alle esigenze concrete di molti cittadini che, avendo locato a suo tempo la casa, per successivi eventi non riuscendo a rientrare nel possesso della stessa, sono obbligati ad acquistare una nuova casa approfittando anche dei bassi tassi di interesse richiesti dalle banche per finanziare l'operazione che si dimostra più conveniente di una nuova locazione.
Resta però da chiarire la posizione dell' amministrazione finanziaria in merito e se si adeguerà al nuovo orientamento dei giudici.
