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Dal 1 gennaio 2024 sono tassate come " redditi diversi", in sede Irpef, le plusvalenze derivanti dalla costituzione/ cessione di diritti reali di godimento e principalmente usufrutto e servitù.
Lo stabilisce la finanziaria 2024 (L. 213/2023) entrata in vigore il 1° gennaio 2024.
I " redditi diversi" sono quelli che non derivano da redditi fondiari, non derivano dall'esercizio di una arte o professione e non derivano da lavoro dipendente.
Rientrano nella categoria dei " redditi diversi " dal 1° gennaio anche quelli derivanti dalla cessione/costituzione di usufrutto e più in generale dalla costituzione di diritti reali di godimento.
Devono essere costituzioni/trasferimenti a titolo oneroso, verso cioé un corrispettivo.
Non rientrano gli atti gratuiti come ad esempio la donazione.
Sembrerebbe quindi che, se il pieno proprietario costituisce l'usufrutto a favore di un terzo, il corrispettivo generebbe " redditi diversi" ex articolo 67 comma 1 lettera h) del Testo Unico imposte sui redditi (TUIR).
Se invece il titolare di usufrutto vende il suo diritto ad un terzo, dovrebbe applicarsi l'articolo 67 comma 1 lettera b e articolo 68 TUIR, con la conseguenza che troveranno applicazione le regole comuni sulle plusvalenze e relative esclusioni.
La costituzione e la cessione (onerosa) dell' usufrutto o di altro diritto reale di godimento non possono essere equiparate tra loro e dar luogo sempre a "redditi diversi", ma solo la cessione dell' usufrutto da parte dell'usufruttuario potrebbe dar luogo a plusvalenza.
Sono fattispecie diverse che dovrebbero essere regolate in maniera diversa.
E quindi, non dovrebbe rientrare nell'applicazione della nuova normativa la vendita della piena proprietà quando l'usufrutto viene trasferito ad un soggetto e la nuda proprietà ad altro soggetto.
Il contratto dovrebbe essere considerato unico come vendita di piena proprietà e non come vendita separata di due diritti, uno di nuda proprietà e l'altro di usufrutto.
La vendita è unica e unitaria, come da lungo tempo é riconosciuto dagli studiosi della materia e dai giudici della suprema Corte di Cassazione.
Far rientrare nei "diritti diversi" i corrispettivi derivanti da costituzione e da cessione di diritti reali di godimento in genere, non è corretto: le due fattispecie sono distinte e comportano conseguenze fiscali diverse.
L'operazione, che spesso viene fatta negli studi notarili, nella quale l'usufrutto viene intestato ai genitori e la nuda proprietà ai figli, al fine di evitare la successione della proprietà alla morte dei genitori, non può essere equiparata alla operazione (eventualmente tassabile) di cessione del usufrutto da parte del solo usufruttuario.
La scissione del diritto di proprietà piena, in nuda proprietà e usufrutto, diritti che vengono contestualmente intestati a soggetti diversi, non modificano la natura della fattispecie contrattuale che è e resta sempre una vendita di piena proprietà da parte del venditore, fattispecie che potrebbe generare "redditi diversi" in presenza di determinati presupposti in base alla normativa generale vigente.
Il venditore trasferisce comunque e sempre, mediante un unico atto, la piena proprietà dell'immobile.
Nuova fattispecie impositiva è anche la costituzione di servitù in quanto diritto reale di godimento, fino ad ora non prevista.
Altra novità dal 1° gennaio, è la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di fabbricati che hanno usufruito del bonus 110% con cessione del credito o sconto in fattura, argomento oggetto del precedente articolo.
L'introduzione di questa nuova normativa, non del tutto chiara , ma incerta e controversa, rende necessario un nuovo intervento legislativo di chiarimento al fine di evitare un diffuso contenzioso con gli uffici tributari.
