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Quando si trasferisce un terreno è fondamentale stabilire se il terreno è agricolo o edificabile.
Il documento che attesta la destinazione urbanistica del terreno è il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) che viene rilasciato dal Comune ove è situato il terreno.
La diversa natura del terreno incide sul prezzo e sulla tassazione.
In via generale, il terreno agricolo ha un prezzo inferiore rispetto al terreno edificabile.
Il prezzo poi varia a seconda della coltura del terreno (vigneto, prato, seminativo, bosco, incolto, pascolo ecc...), della ubicazione (se pianeggiante, in collina, in montagna ecc...), della conformazione (regolare o irregolare), della facilità o meno di accesso alla pubblica via ecc.....
L'acquisto del terreno agricolo in assenza di agevolazioni fiscali, è soggetta all'imposta di registro del 15% sia se vende un soggetto privato sia se vende un soggetto Iva.
Se acquirente è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP), la legge prevede delle agevolazioni: piccola proprietà contadina (imposta registro Euro 200, ipotecaria Euro 200, catastale Euro 200) e la proprietà montana (imposta registro Euro 200, imposta ipotecaria Euro 200, imposta catastale esente).
L'edificabilità di un terreno in base agli strumenti urbanistici del Comune può essere variegata in base all'indice di edificabilità, alla volumetria e ad altri parametri.
Alcune volte il terreno deve essere "lottizzato" e allora dovrà intervenire una convenzione urbanistica fra il privato ed il Comune interessato che regolamenterà l'edificabilità di quell'area, prevederà gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, gli standard urbanistici e disciplinerà i rapporti fra l'ente pubblico e il soggetto attuatore.
Il prezzo del terreno edificabile varia a seconda che le opere di urbanizzazione siano state realizzate in tutto o in parte o siano in corso, in base al coefficiente di edificabilità e all'ubicazione del terreno.
Nel Certificato di Destinazione Urbanistica saranno indicate le zone territoriali di appartenenza del terreno zone A, B, C, D, F, l'edificabilità dell'area, indice e caratteristiche.
La tassazione del terreno edificabile varia a seconda che il venditore sia un privato o un soggetto Iva (ditta individuale o società).
Nel primo caso si applica l'imposta di registro con aliquota 9%, mentre nel secondo caso si applica l'iva con aliquota 22%.
Per i terreni edificabili, o meglio suscettibili di utilizzazione edificatoria, è previsto il pagamento in base all'articolo 67 primo comma del T.U.I.R. (Testo Unico Imposta sui Redditi) dell'imposta sulla plusvalenza.
Se il venditore ha comprato o ereditato a suo tempo il terreno o all'epoca era agricolo e lo vende come edificabile, sulla differenza tra il prezzo di acquisto (aumentato delle eventuali spese sostenute) e il prezzo finale di vendita, pagherà in sede Irpef l'imposta su tale plusvalore.
Era prevista la possibilità scaduta nel novembre del 2021 e riaperta ora nel febbraio 2022 e fino al 15 giugno 2022 di pagare un'imposta sostitutiva sull'intero valore dell'area con aliquota del 14%.
Nel caso di donazione di terreni edificabili la plusvalenza non è dovuta.
Esistono dei terreni o aree che dal punto di vista urbanistico non sono né agricole né edificabili a causa dei vincoli esistenti nel piano regolatore che impediscono l'edificabilità.
Nella prassi si chiamano terreni o aree bianche e possono essere zone in cui non vi è una pianificazione urbanistica o perché manca o perché sono decaduti i vincoli espropriativi o di inedificabilità.
Questi terreni che comunque non sono edificabili vengono tassati con l'aliquota del 9% se il venditore è un privato; mentre se il venditore è un soggetto Iva, si discute se gli atti di cessione devono essere assoggettate ad Iva o ad imposta di registro.
In conclusione, il documento al quale attenersi per stabilire la destinazione urbanistica di un terreno è il Certificato di Destinazione Urbanistica documento che va allegato all'atto di trasferimento di proprietà del terreno.
