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Il 29 agosto scorso con la L. 04/08/2017 n. 124 è entrata in vigore una nuova normativa che riguarda i trasferimenti immobiliari e delle aziende.
È previsto il versamento da parte del notaio su apposito "conto dedicato" delle somme dovute per tributi e imposte in relazione agli atti ricevuti e soggetti a pubblicità immobiliare o del Registro Imprese, cioè agli atti che devono essere "annotati" nei registri immobiliari (compravendita, donazione, permuta, divisione ecc.) o nel registro imprese (costituzioni, modificazioni di società, cessioni di quote, cessioni di aziende ecc).
È previsto ancora che a tutela delle somme che devono essere versate al fisco, su detto conto dedicato, che non è nella disponibilità del notaio e non è nè pignorabile nè può cadere in successione, possono essere versati il prezzo o il saldo prezzo o le somme destinate all'estinzione di gravami, ipoteche o altri oneri dovuti in occasione del trasferimento degli immobili o delle aziende.
Questa nuova normativa che vorrebbe essere a tutela del compratore, potrà però dare luogo a una serie di conflitti con conseguenze economiche anche rilevanti.
Infatti la norma dispone che il versamento sul conto dedicato può avvenire su "richiesta di almeno una delle parti".
Ne consegue che il compratore, senza aver concordato col suo venditore, il giorno del rogito richieda al notaio di tenere in deposito il saldo prezzo in attesa che determinati "oneri" dovuti in occasione del trasferimento siano pagati, ad esempio, il saldo delle spese condominiali.
Si può tener fermo il pagamento dell' intero saldo-prezzo, magari rilevante nel suo ammontare, fin tanto che non venga data la prova che il saldo delle spese condominiali, magari qualche centinaia di euro, sia stato pagato?
E se l'amministratore del condominio impiega molto tempo per liquidare il saldo, il venditore non può ricevere il prezzo dal Notaio. E se a sua volta il venditore doveva utilizzare detto prezzo per pagare il suo venditore perché anche lui acquistava un immobile? cosa succede?
Infatti il Notaio non può versare sul conto corrente del venditore il saldo prezzo depositato sul conto dedicato fin tanto che non è stata data la prova che il gravame, l' ipoteca sull'immobile o l'onere non sia stato adempiuto.
Forse sarebbe stato preferibile prevedere che le parti di comune accordo, e non unilateralmente avessero la facoltà di depositare il saldo prezzo sul c/c dedicato del Notaio, accordo che poteva essere stabilito già in sede di preliminare.
La normativa è sicuramente un passo in avanti ma presenta delle difficoltà di applicazione che richiederanno la collaborazione di tutte le parti per la loro soluzione.
Spetterà al Notaio, al di sopra delle parti e terzo imparziale, ad adoperarsi in tal senso.
