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In tempi di Covid è tornata attuale la vendita con riserva di usufrutto.
Il venditore, magari anziano, per procurarsi una certa disponibilità economica, vende la nuda proprietà dell'abitazione, conservando la disponibilità dell'immobile.
Caratteristica essenziale del diritto di usufrutto è la temporaneità in quanto non può eccedere la vita della persona e permette al beneficiario di godere dell'abitazione; egli è certo di restare nell'immobile nel quale ha vissuto e che abiterà fino alla morte (l'usufrutto si estingue per effetto della riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona).
Il prezzo della nuda proprietà è ovviamente inferiore al prezzo della piena proprietà perché il nudo proprietario entrerà in possesso dell'immobile solo dopo la morte dell'usufruttuario.
Il valore dell'usufrutto è proporzionato all'età del beneficiario. Più l'usufruttuario è giovane, più il valore dell'usufrutto è elevato in quanto l'aspettativa di vita è maggiore.
Viceversa nel caso in cui l'usufruttuario sia anziano, il valore è minore in quanto l'aspettativa di vita è inferiore.
L'usufrutto può costituire una fonte di reddito qualora il bene venga affittato; resta però a carico dell'usufruttuario il pagamento delle imposte sia in sede Irpef sia ai fini dell'Imu.
L'usufrutto può riguardare anche beni mobili (per esempio il mobilio di un appartamento, ma anche, come osserva la dottrina, crediti o titoli di credito).
L'usufrutto è un diritto reale disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del c.c. che attribuisce il potere di godere e di utilizzare il bene in tutte le sue utilità con il solo limite del rispetto della destinazione economica che non può essere alterata.
Tale diritto reale può costituirsi ex articolo 978 c.c. per usucapione, per legge (ad esempio a favore dei genitori su beni di proprietà dei figli minorenni, o mediante uno strumento contrattuale).
L'usufrutto può costituirsi per atto gratuito o oneroso.
L'usufrutto non può eccedere la vita della persona.
Tuttavia è ammessa la costituzione di usufrutto a favore di più persone con diritto di accrescimento con la conseguenza che il diritto cesserà con la morte del più longevo degli usufruttuari.
È ammessa la riserva dell'usufrutto per sè e dopo di sè a favore di altra persona: usufrutto cosiddetto successivo, ammesso espressamente nel testamento e nella successione (articolo 796 c.c.) ma ammissibile anche nella vendita come generalmente ammesso.
È importante distinguere la vendita dell'usufrutto dalla costituzione dell'usufrutto.
Nel primo caso l'usufrutto cessa con la morte del cedente mentre nel secondo caso il diritto cessa con la morte del beneficiario e non del costituente.
La distinzione rileva anche sotto l'aspetto fiscale. Infatti nel primo caso, nella cessione si prende a riferimento l'età del cedente, mentre nel secondo caso,di costituzione, si fa riferimento all'età del beneficiario.
Con la morte dell'usufruttuario si estingue il diritto che non cade in successione. Sarà sufficiente una voltura catastale per cancellare l'usufruttuario dagli intestatari catastali.
Il ricorso alla riserva di usufrutto costituisce spesso una valida risposta all'esigenza di assegnare ancora in vita i beni ai futuri eredi e conservare nello stesso tempo il controllo sul bene. È necessario infatti il consenso dell'usufruttuario e del nudo proprietario per alienare o ipotecare l'immobile o per qualsiasi atto particolarmente importante ad esso relativo.
Rispetto all'usufrutto la legge prevede diritti reali più limitati e cioè il diritto di abitazione (articolo 1022 c. c.) ed il diritto di uso (articoli 1021 c.c.) che comportano il diritto di abitare e di usare il bene nei limiti dei bisogni del fruitore e della sua famiglia.
Entrambi i diritti sono inalienabili e non ipotecabili.
La legge 2003/1982 regola l'affitto di fondi rustici, in particolare l'articolo 27 dispone che: "Le norme regolatrici dell'affitto dei fondi rustici si applicano anche a tutti i contratti agrari, stipulati dopo l'entrata in vigore della presente legge, aventi per oggetto la concessione di fondi rustici o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici".
Si pone il problema se la normativa di fondo rustico si applichi all'usufrutto di fondo rustico.
L'usufruttuario di fondo rustico ha un diritto reale sul fondo, mentre l'affittuario ha un diritto obbligatorio, personale nello stesso.
Molto più ampio è sicuramente il diritto di godimento dell'usufruttuario.
La durata dell'usufrutto è legata alla vita dell'usufruttuario, non così per l'affittuario il cui diritto ha la durata minima di 15 anni.
L'usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttario, mentre la morte dell'affittuario, non comporta la cessazione automatica del contratto di affitto (vedi articolo 48 l.203/82).
Diversa è pure la normativa in tema di cessione dell'usufrutto e dal contratto di affitto, in tema di miglioramenti.
Problemi sorgono in ordine alla ammissibilità della prelazione agraria nel caso di alienazione della nuda proprietà e/o dell'usufrutto nonchè in relazione alla prelazione da parte di nudo proprietario o di usufruttario di un fondo confinate con quello posto in vendita.
